"Dziki wschód" na polskim rynku nieruchomości. Dlaczego nie mamy regulacji? [OPINIA]

Media tradycyjne i społecznościowe obiegły w tym tygodniu wypowiedzi Donatana na temat jego licznych inwestycji mieszkaniowych. Dobrze zaopatrzone zaopatrzona w nieruchomości jest też duża część polskiej sceny politycznej. Z kolei młodzi Polacy i Polacy coraz dłużej mieszkają z rodzicami i coraz rzadziej zakładają rodziny.

Przywoływane w kampanii wyborczej m.in. przez Donalda Tuska hasło "mieszkanie prawem, nie towarem" nie oznacza, że mieszkania mają być rozdawane za darmo. Jego sens sprowadza się do tego, że mieszkania nie powinny być traktowane, jak "zwykłe towary", takie jak np. ciuchy czy auta. Miejsce do mieszkania jest niezbędne do przeżycia i normalnego funkcjonowania w społeczeństwie, inaczej niż najmodniejsze spodnie czy samochód.

"Inwestowanie" w mieszkania, które ma miejsce w Polsce na ogromną skalę, nie przynosi żadnych korzyści gospodarce. Inwestorzy mieszkaniowi nie tworzą żadnej dodatkowej wartości, nie kreują miejsc pracy, nie ma więc żadnego powodu, dla którego przepisy kreowane przez państwo miałyby dawać im przywileje. Mimo to rentierstwo, czyli życie z wynajmowania mieszkań, jest w Polsce opodatkowane niżej, niż praca na etacie. Osoba zarabiająca na wynajmie, płaci mniej podatku, niż ta spędzająca 40 godz. tygodniowo w pracy.

Dzięki nadzwyczajnej trosce polskich polityków o interes deweloperów, banków i osób lokujących nadmiar gotówki w mieszkania (zamiast w produktywny biznes), ci ostatni nie musza nawet wynajmować mieszkań, żeby mieć zapewnione zyski. Ciągły (i najwyższy w Europie) wzrost cen nieruchomości sprawia, że opłaca się trzymać nawet puste lokale.

Nie wszystkie państwa pozwalają na dziki zachód (a właściwie "dziki wschód") na rynku mieszkaniowym. Istnieje wiele narzędzi prawnych, które mogłyby cywilizować sytuację. Regulacja pustostanów jest prowadzona w Danii, we Francji i w Portugalii, wprowadzają ją też kolejne landy Austrii, przymierza się do niej także rząd brytyjski. W Polsce według spisu powszechnego z 2021 r. jest 1,8 mln nieruchomości, w których nikt nie mieszka. Część z nich to mieszkania wynajmowane za pośrednictwem Airbnb.

Pisaliśmy już o tym, że zwłaszcza w miejscowościach turystycznych, Airbnb pogarsza sytuację na rynku mieszkaniowym. Lokale trzymane dla turystów ograniczają liczbę nieruchomości dostępnych dla lokalnych mieszkańców. Wiele europejskich miast wprowadziło ograniczenia w wynajmie krótkoterminowym.

Kolejnym rozwiązaniem prawnym, które normalizuje sytuację na rynku mieszkaniowym, a dokładnie zniechęca do skupowania wielu mieszkań jako inwestycji to podatek katastralny. To progresywny podatek, którego wartość rośnie z każdym kolejnym dokupionym mieszkaniem. W krajach, gdzie go wprowadzono, jest płacony od drugiego lub trzeciego mieszkania.

Z kolei podatek od flipów to formalne ukrócenie działalności flipperów, czyli osób, które tanio kupują mieszkania, aby jak najszybciej (często po symbolicznym, niskiej jakości remoncie) sprzedać je z zyskiem. Flipperzy działają nie tylko na wtórnym rynku mieszkań. Wyłapują też lokale u deweloperów, wpłacają zaliczki, a po realizacji inwestycji szukają chętnych do wpłacenia reszty kwoty, aby sprzedać mieszkanie (którego cena w tym czasie wzrosła) osobom, które faktycznie chcą w nim zamieszkać. Uregulowanie tych kwestii zaproponowała w Lewica, składając w kwietniu 2024 r. projekt ustawy wzorowany na rozwiązaniach przyjętych w Kanadzie. Projekt został w czerwcu odrzucony przez Sejm.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Polski kult wolnego rynku w odniesieniu do nieruchomości jest oporny nawet na tak jednoznaczne fakty, jak globalny kryzys gospodarczy wywołany w 2008 r. przez krach na rynku mieszkaniowym w Stanach Zjednoczonych. Być może to kwestia nazewnictwa - lubimy wolność. Tymczasem bardziej obrazowym sformułowaniem opisującym brak regulacji prawnych w odniesieniu do mieszkań jest rynek spekulacyjny, na którym jedyną wartością i motywacją jest maksymalizacja zysku. Pisaliśmy niedawno o tym, że mieszkania są nie tylko coraz droższe, ale też coraz gorszej jakości.

W polskiej konstytucji nie ma zapisanego prawa do spekulacji mieszkaniami. Jest za to art. 75 o tytule "Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych". Jego treść to: "Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania".

Dlaczego polscy politycy nie realizują tego konstytucyjnego obowiązku? Ponieważ nie muszą. Udało im się zamienić politykę w walkę dwóch zwaśnionych plemion, które bardziej motywuje wzajemna niechęć, niż dbanie o własne interesy. Wyborcy i wyborczynie są zaabsorbowani walką z mniej lub bardziej wyimaginowanymi przeciwnikami (do niedawna były to osoby LGBTQ+, obecnie są to uchodźcy i imigranci; stały punkt programu to zwolennicy "tej drugiej" opcji politycznej). Nie wystarcza uwagi i zapału na rozliczanie "własnych" polityków z obowiązków i obietnic.